Définition, seuil de MUR 6 millions, séjour à USD 375 000 et contrôles de copropriété.
L’essentiel en 30 secondes
Immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
Prix minimal MUR 6 millions.
Séjour possible à USD 375 000.
La règle des 85 % de décembre 2024 ne s’applique pas au G+2 selon la FAQ EDB.
La règle
Le G+2 autorise un non-citoyen, avec l’approbation préalable requise, à acheter un appartement dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Contrairement à une idée encore répandue, le prix ne peut pas être librement inférieur à tout seuil : l’EDB indique un minimum de MUR 6 millions ou équivalent.
Achat et séjour sont deux questions
Entre MUR 6 millions et l’équivalent de USD 375 000, le bien peut être éligible à l’acquisition sans générer de titre de séjour immobilier. À partir de USD 375 000, un appartement G+2 admissible peut ouvrir droit au séjour tant que l’acquéreur le conserve. Le calcul d’équivalence et le dossier doivent être validés au moment de l’acte.
Ce qui qualifie le bâtiment
Le nombre de niveaux doit être légalement autorisé et achevé ou vendu dans un cadre sur plan valable. Un étage technique, une mezzanine ou une construction irrégulière ne doit pas être supposé satisfaire la définition. Demandez permis, plans approuvés et confirmation de l’EDB/notaire.
Autorisation et financement
Le G+2 reste soumis à l’autorisation préalable. Contrairement aux schémas visés par les amendements de décembre 2024, il n’est pas soumis à la règle 85/15 selon la FAQ EDB, mais les fonds et leur origine restent contrôlés. La banque doit accepter le lot et le calendrier.
Copropriété
Examinez tantièmes, budget, fonds de réserve, impayés, syndic, assurance, ascenseur, toiture, façade, parking et location courte durée. Un appartement bon marché dans une copropriété sous-financée peut coûter davantage après travaux.
Revente et résidence
La revente à un étranger exige que le bien et le nouvel acquéreur restent admissibles. Si le permis du vendeur dépend de l’appartement, il faut coordonner cession et nouveau statut. Le marché de sortie inclut citoyens et acheteurs étrangers autorisés, mais la liquidité varie selon l’immeuble.
Exemple de budget G+2
Un appartement affiché MUR 12 millions respecte le seuil d’acquisition de MUR 6 millions, mais reste très inférieur à l’équivalent de USD 375 000 requis pour le permis de séjour immobilier. Si le droit d’enregistrement de 10 % s’applique, il représente MUR 1,2 million : le budget commence donc à MUR 13,2 millions avant notaire, banque, change, ameublement et travaux. Il faut dissocier trois questions : le bien est-il juridiquement admissible, le budget total est-il supportable et l’achat crée-t-il un droit au séjour ?
Copropriété : les documents à lire avant l’acte
Demandez le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée, les comptes, le budget, le fonds de réserve, les impayés et les travaux votés. Vérifiez l’usage autorisé, la location saisonnière, les animaux, le stationnement, les parties communes et la méthode de répartition des charges. Une copropriété sans réserve suffisante peut appeler des contributions exceptionnelles après l’achat. Pour un immeuble récent, contrôlez aussi la date de remise des parties communes et le transfert effectif de la gestion.
Revente, location et liquidité
Le statut G+2 facilite l’accès à un appartement hors PDS, mais ne garantit ni la demande internationale ni la revente. La liquidité dépend du prix, de l’emplacement, de l’état de l’immeuble, des charges et de la capacité du prochain acquéreur à obtenir l’autorisation. Pour louer, confirmez le règlement de copropriété, l’assurance, les obligations fiscales et, pour le court séjour, toutes les autorisations d’exploitation applicables. Une hypothèse locative doit être fondée sur des baux ou comparables de même typologie.
Contrôle physique renforcé
Dans un climat tropical, l’inspection doit couvrir étanchéité de toiture et façades, drainage, humidité, corrosion, pression d’eau, générateur, ascenseur, ventilation, climatisation et exposition au bruit. Visitez après pluie lorsque possible et à plusieurs horaires. Vérifiez la surface dans les documents approuvés plutôt que dans la seule annonce, puis rapprochez plan, titre, parking et cave. Une expertise technique indépendante coûte peu face à un défaut affectant l’ensemble de la copropriété.
Avantages et limites
Le G+2 élargit l’offre au-delà des resorts et peut réduire les charges. Il donne accès au neuf comme à certaines reventes, mais ne garantit ni services, ni gestion locative, ni qualité de copropriété. Un immeuble ancien peut présenter ascenseur coûteux, étanchéité, syndic faible ou fonds de réserve insuffisant.
Due diligence renforcée
Vérifier le permis et le nombre légal de niveaux, le titre et les charges, le règlement de copropriété, les procès-verbaux, impayés, assurance, fonds de réserve, locations de courte durée, stationnement et conformité du lot. Confirmer l’autorisation avant tout dépôt non remboursable. Pour une VEFA, ajouter garantie d’achèvement et échéancier légal.
Coût 2026
Depuis le 1er juillet 2026, l’acquisition G+2 visée par la loi supporte 10 % de droit d’enregistrement pour le non-citoyen. Un appartement affiché MUR 10 millions exige donc MUR 1 million de droit avant notaire, banque, évaluation et travaux. Le “moins cher que PDS” doit toujours être mesuré sur coût total.
Questions fréquentes
Un immeuble R+1 suffit-il ?
Non. Il faut au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
Puis-je acheter sous MUR 6 millions ?
Pas sous la voie G+2 décrite par l’EDB.
Le G+2 donne-t-il toujours le séjour ?
Non. Le prix admissible au séjour doit atteindre USD 375 000.
La règle des 85 % s’applique-t-elle ?
Non selon la FAQ EDB relative aux amendements de décembre 2024.
Puis-je louer en saisonnier ?
Seulement si le règlement, les autorisations et les règles d’exploitation le permettent.
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Sources
Government of Mauritius Non-Citizens (Property Restriction) Act, consolidated version
Economic Development Board Guidelines for acquisition of apartments and residence
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
Government of Mauritius Land (Duties and Taxes) Act, consolidated version
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