Les voies d’acquisition, le budget, les autorisations et l’ordre correct des vérifications.
L’essentiel en 30 secondes
G+2 : minimum MUR 6 millions.
Séjour immobilier : seuil USD 375 000 pour un achat admissible.
Droit d’enregistrement concerné : 10 % depuis le 1er juillet 2026.
Le bien, l’acquéreur et le circuit des fonds doivent tous être conformes.
Quatre voies courantes
Un non-citoyen n’accède pas librement à tout le marché résidentiel. Les voies usuelles sont les projets PDS, les Smart Cities certifiées, les unités IHS et les appartements situés dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Les anciens IRS et RES restent négociables à la revente. Chaque bien doit être vérifié individuellement : l’adresse ou le discours commercial ne prouve pas son éligibilité.
Prix minimal et séjour
L’appartement G+2 exige un prix d’au moins MUR 6 millions. Un achat admissible d’au moins USD 375 000 sous PDS, Smart City, IHS, IRS/RES ou G+2 peut ouvrir un titre de séjour lié à la conservation du bien, sous réserve du dossier. En dessous, l’achat peut rester possible sans avantage de séjour. Le conjoint et les enfants de moins de 24 ans peuvent généralement être rattachés selon les règles applicables.
Ce qu’un étranger ne peut pas acheter librement
Une maison ordinaire, un terrain résidentiel local ou une villa hors cadre ne devient pas accessible parce que l’acquéreur détient un permis ou crée une société. Les exceptions sont définies par la loi. Les terrains agricoles, plages et pas géométriques demandent une vigilance particulière. Exigez une confirmation écrite de l’éligibilité portant sur le lot exact et l’identité de l’acquéreur.
Due diligence juridique et technique
Le notaire vérifie titre, charges et capacité du vendeur ; complétez avec permis, conformité des constructions, copropriété, servitudes, accès, occupation et litiges. Pour le neuf, contrôlez certification du projet, VEFA, garantie et planning. Pour la revente, demandez quittances, procès-verbaux, travaux votés et conformité des extensions. Une inspection technique reste distincte du contrôle de titre.
Calendrier réaliste
Prévoyez la préparation KYC, la revue juridique, l’autorisation, l’ouverture ou la mobilisation bancaire, le transfert, la signature et l’enregistrement. Les dossiers avec société, trust, revenus multiples ou origine des fonds complexe demandent plus de temps. Le contrat de réservation doit rester conditionné aux étapes qui ne dépendent pas encore de l’acquéreur.
Après l’achat
Organisez assurance, syndic, abonnements, déclaration des loyers, mandat de gestion et testament ou plan successoral. Si le séjour dépend du bien, toute revente ou restructuration doit être analysée avant signature. La résidence fiscale dépend de critères propres et ne découle pas automatiquement du permis immobilier.
Budget et devise
Depuis le 1er juillet 2026, le droit d’enregistrement de l’acquéreur non-citoyen concerné par les schémas EDB et le G+2 est de 10 %. Il faut ajouter notaire, évaluation, frais bancaires, change, éventuelle commission, mobilier et réserve. Pour IRS/RES/IHS/PDS/Smart City, les fonds viennent de l’étranger en devise convertible puis au moins 85 % du prix est payé au promoteur en roupies ; au-delà de USD 750 000, seul le solde après les premiers USD 750 000 peut en principe être financé localement.
L’ordre d’une acquisition saine
Obtenir un accord de principe bancaire si nécessaire ; faire confirmer par écrit la voie d’acquisition ; nommer son notaire ; contrôler titre, charges, permis, certificat EDB, copropriété et vendeur ; signer seulement avec conditions suspensives adaptées ; transférer les fonds par le circuit bancaire et notarial ; enregistrer l’acte ; déposer ensuite la demande de séjour si le seuil est atteint.
Documents à préparer
Passeport, justificatif de domicile, état civil, preuve de revenus, relevés bancaires, origine des fonds, engagements de crédit et structure d’acquisition. Une société ou un trust ne supprime ni le contrôle de bénéficiaire effectif ni l’autorisation. Le conseil fiscal doit couvrir Maurice et le pays de résidence de l’acheteur.
Questions fréquentes
Un permis de travail permet-il d’acheter partout ?
Non. Le droit de résider et le droit d’acquérir un immeuble sont distincts.
Puis-je acheter via une société étrangère ?
Certaines structures sont admissibles sous les schémas, mais l’autorisation et le contrôle du bénéficiaire effectif restent nécessaires.
Le seuil de USD 375 000 est-il un prix minimal général ?
Non. C’est surtout le seuil du séjour immobilier pour un bien admissible ; le G+2 possède un minimum distinct de MUR 6 millions.
Quand payer le dépôt ?
Uniquement dans un cadre contractuel clair, avec conditions de restitution et compte protégé adaptés.
Dois-je prendre mon propre notaire ?
C’est recommandé pour obtenir une revue indépendante centrée sur votre dossier.
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Sources
Government of Mauritius Non-Citizens (Property Restriction) Act, consolidated version
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Economic Development Board Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS regulations (13 Dec. 2024)
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
Government of Mauritius Land (Duties and Taxes) Act, consolidated version
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