Leaseback obligatoire, usage limité, distribution des revenus et risques opérateur.
L’essentiel en 30 secondes
Projet hôtelier d’au moins 1 hectare.
Jusqu’à 60 % des unités peuvent être vendues.
Usage propriétaire limité à 45 jours sur 12 mois.
Leaseback obligatoire ; l’acquéreur ne gère pas librement la location.
Le produit
L’IHS permet d’acquérir une unité intégrée à un établissement hôtelier certifié. L’acquéreur en est propriétaire mais la remet obligatoirement à l’exploitation selon un bail ou mécanisme de leaseback. Il ne choisit ni les clients ni le calendrier commercial. L’usage personnel est limité à 45 jours sur toute période de douze mois.
D’où vient le revenu
Le contrat peut prévoir un montant fixe, un pourcentage du chiffre d’affaires de l’unité ou une part d’un pool. Ces formules ne sont pas équivalentes. Il faut lire la définition du revenu distribuable, les commissions, coûts de marketing, entretien, assurance, mobilier, réserve FF&E, jours propriétaire et ordre de priorité des paiements.
Analyser la formule de revenu
Distinguez loyer fixe, minimum garanti, pourcentage du chiffre d’affaires de l’unité et pool hôtelier. Vérifiez si le calcul intervient avant ou après commissions, marketing, OTA, personnel, énergie, entretien et réserve FF&E. Demandez un exemple numérique réconcilié avec des comptes réels comparables.
Solidité de l’opérateur
Étudiez expérience, marque, comptes, durée du contrat, conditions de résiliation et remplacement. Une marque internationale peut être licenciée pour une durée limitée. La garantie de rendement doit identifier débiteur, garantie, devise, durée et recours.
Usage propriétaire et coût réel
Les 45 jours ne sont pas forcément libres en haute saison. Vérifiez blackout, délai de réservation, tarifs repas/services, ménage et impact sur la distribution. Calculez le coût d’une nuit propriétaire en intégrant revenu abandonné et charges.
Revente
Examinez notification, approbation, frais EDB, droit de préemption, obligations de rénovation et transfert du leaseback. Comparez le prix aux unités concurrentes du même hôtel et à des hôtels comparables, pas à un appartement résidentiel libre.
Lire le contrat de gestion comme un compte d’exploitation
Identifiez qui fixe les tarifs, supporte les remises, encaisse les revenus et contrôle les comptes. La base de partage peut être le chiffre d’affaires brut, le revenu net après distribution, ou un pool regroupant plusieurs unités : ces méthodes produisent des résultats très différents. Listez commission opérateur, marketing, plateformes, ménage, linge, énergie, assurance, taxes, réserve mobilier et charges propriétaires. Exigez fréquence des reportings, droit d’audit, calendrier de paiement et traitement des impayés.
Exemple de rendement : du revenu hôtelier au revenu propriétaire
Supposons MUR 2,4 millions de chiffre d’affaires annuel attribuable à l’unité. Après 35 % de distribution et exploitation, 5 % de réserve mobilier et MUR 180 000 de charges propriétaires, il reste MUR 1,26 million avant financement et impôt. Sur un prix de MUR 15 millions augmenté d’un droit d’enregistrement hypothétique de MUR 1,5 million, le rendement avant autres frais est d’environ 7,6 %. Une baisse d’occupation ou une rénovation peut rapidement l’abaisser. L’exemple illustre une méthode, pas une performance promise.
Usage personnel : mesurer son coût d’opportunité
Le plafond réglementaire peut aller jusqu’à 45 jours par période de douze mois, mais le contrat peut être plus restrictif, imposer des dates exclues et facturer ménage, restauration ou services. Chaque nuit utilisée retire potentiellement une nuit commercialisable ou modifie la distribution du pool. Valorisez l’usage personnel au tarif net que l’hôtel aurait encaissé, puis retranchez-le du rendement économique. Confirmez aussi réservation, annulation, invités, échange d’hôtel et report des jours non utilisés.
Sortie et risque opérateur
La valeur dépend autant de la performance et de la réputation de l’hôtel que de l’immobilier. Vérifiez durée du bail, renouvellement, résiliation, changement d’opérateur, obligations de rénovation, budget FF&E, assurance, comptes historiques et litiges. Modélisez une fermeture temporaire et un appel de fonds. Pour la revente, identifiez consentements, transfert du bail, approbation de l’acheteur, commission, fiscalité et profondeur du marché secondaire. Un rendement “garanti” n’a de valeur que si l’engagement, la durée et la solvabilité du débiteur sont documentés.
Les risques
Le rendement dépend de l’occupation, du prix moyen par chambre, de la marque, des travaux et de la solidité de l’opérateur. Un “rendement garanti” vaut uniquement par la solvabilité du garant, sa durée, la devise, les exclusions et la garantie juridique. La revente peut être plus étroite qu’un appartement classique car le nouvel acquéreur reprend les contraintes d’exploitation.
Acheteur étranger
L’acquisition est soumise au cadre IHS et à l’autorisation. À partir de USD 375 000, elle peut soutenir un séjour lié au bien. Les règles de change imposent au moins 85 % du prix payé en roupies après transfert de devise depuis l’étranger ; depuis juillet 2026, le droit d’enregistrement applicable au non-citoyen concerné est de 10 %.
Questions avant signature
Qui exploite et pour combien de temps ? Existe-t-il des comptes comparables audités ? Quel est le budget FF&E ? Les jours d’usage sont-ils en haute saison ? Qui paie les rénovations ? Comment se calcule le revenu ? Quel droit de contrôle possède le propriétaire ? Quelles conditions encadrent revente, financement et changement d’opérateur ?
Questions fréquentes
Puis-je louer moi-même mon unité ?
Non. L’exploitation suit le leaseback obligatoire.
Les 45 jours sont-ils garantis en haute saison ?
Pas nécessairement ; le contrat peut encadrer périodes et réservation.
Un rendement affiché est-il garanti ?
Uniquement si un engagement contractuel solvable et précis le prévoit.
Puis-je revendre ?
Oui sous réserve du processus, de l’approbation et des documents du projet.
L’IHS donne-t-il le séjour ?
Un achat admissible atteignant USD 375 000 peut ouvrir cette possibilité.
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Sources
Government of Mauritius EDB (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015, consolidated
Economic Development Board Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS regulations (13 Dec. 2024)
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
Government of Mauritius Land (Duties and Taxes) Act, consolidated version
Statistics Mauritius International Travel and Tourism, year 2025
Statistics Mauritius International Travel and Tourism, Q1 2026
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