Le cadre PDS expliqué par ses droits, ses coûts et ses contrôles pas par ses seuls avantages commerciaux.
L’essentiel en 30 secondes
Cadre ayant remplacé IRS et RES pour les nouveaux projets.
Ouvert aux non-citoyens dans les projets certifiés.
Séjour possible à partir de USD 375 000.
Règle 85/15 et droit de 10 % applicables selon le cadre actuel.
Ce qu’est le PDS
Le Property Development Scheme est le principal cadre de développement résidentiel certifié accessible aux non-citoyens. Il a remplacé IRS et RES pour les nouveaux projets. Le certificat est délivré au promoteur et le dossier d’acquisition reste propre à l’acheteur. Il faut donc vérifier le certificat, le lot autorisé et les conditions de vente.
Séjour
Un non-citoyen acquérant un bien PDS admissible pour au moins USD 375 000 peut obtenir un permis de séjour valable tant qu’il conserve le bien. Le conjoint et les enfants de moins de 24 ans peuvent généralement être inclus. Ce droit ne doit pas être confondu avec la citoyenneté ni avec une garantie automatique de résidence fiscale.
Certification du projet et autorisation acheteur
Demandez certificat PDS, plans approuvés, lots autorisés et statut des permis. La certification du promoteur et l’autorisation de l’acquéreur sont deux contrôles distincts. Un “projet PDS en cours” doit préciser s’il possède lettre d’approbation ou certificat définitif.
Services et contribution locale
Le PDS vise un ensemble résidentiel avec gestion et, selon le projet, services et composante sociale ou publique. Identifiez ce qui est inclus, qui le finance et sa pérennité. Les équipements commerciaux ne doivent pas être assimilés à des droits gratuits.
Coût d’un domaine
Additionnez syndic, sécurité, jardins, piscines, club, golf, plage, navette, réserve et rénovations. Demandez budget sur trois ans et méthode de vote. Une villa sans charges maîtrisées peut offrir un rendement inférieur à un appartement plus simple.
Revente et travaux
Vérifiez approbation de l’acquéreur, notifications, taxes, statut du permis, droit de préemption et conformité des extensions. Piscine, kiosque ou pièce ajoutée sans permis peut bloquer banque, assurance ou vente.
Budget PDS illustré
Pour une villa PDS à MUR 25 millions, un droit d’enregistrement de 10 % représente MUR 2,5 millions. Le budget atteint donc MUR 27,5 millions avant notaire, frais bancaires, conversion, mobilier, inspection et éventuels travaux. Si le prix équivaut à au moins USD 375 000 au moment pertinent, l’achat peut soutenir une demande de séjour ; sinon, l’acquisition peut rester admissible sans cet avantage. Le notaire doit confirmer le taux, l’assiette, le change retenu et le calendrier des fonds avant la réservation.
VEFA PDS : relier deux cadres
Un achat PDS sur plan cumule les contrôles du projet PDS et ceux de la VEFA. Demandez certificat PDS, titre, permis, plans, notice descriptive, garantie d’achèvement ou de remboursement et compte de réception des fonds. Chaque appel doit correspondre au jalon contractuel et à un avancement certifié. Le contrat doit traiter délai butoir, modifications, pénalités, restitution et réserves à la livraison. La certification PDS confirme un cadre d’éligibilité ; elle ne garantit ni la solidité financière du promoteur ni la qualité du chantier.
Charges et gouvernance du domaine
Construisez un budget sur trois ans comprenant sécurité, espaces verts, voirie, éclairage, piscines, club, plage, golf, navette, assurance, personnel et fonds de réserve. Identifiez les équipements appartenant aux copropriétaires, ceux exploités commercialement et ceux dont l’accès peut être modifié. Lisez les droits de vote, clés de répartition, plafonds éventuels, impayés et pouvoirs du gestionnaire. Simulez une hausse de 20 % des charges et un appel exceptionnel : si le rendement devient insuffisant, le prix d’achat doit l’intégrer.
Revente : préparer la sortie dès l’entrée
Conservez autorisation, certificats, acte, preuves de fonds, plans, permis d’extensions, factures, garanties et historique des charges. Avant une revente, confirmez l’éligibilité du prochain acquéreur, les approbations, éventuels droits de préemption, taxes, commission et délai administratif. Comparez le prix non seulement aux nouvelles phases du promoteur mais aussi aux reventes réellement disponibles : des incitations commerciales sur le neuf peuvent concurrencer votre bien. Une rénovation autorisée et documentée protège davantage la liquidité qu’un aménagement non déclaré.
Paiement et coût
Les fonds sont transférés depuis l’étranger en devise convertible. Au moins 85 % du prix est payé au promoteur en roupies, le reliquat pouvant l’être en devise ou en roupies. Pour un prix supérieur à USD 750 000, les premiers USD 750 000 doivent provenir de l’étranger avant qu’un prêt mauricien finance le solde. Depuis juillet 2026, le droit d’enregistrement de l’acquéreur non-citoyen concerné est de 10 %.
Neuf ou revente
En VEFA, contrôler garantie d’achèvement, permis, plans, calendrier et appels de fonds. En revente, contrôler titre, charges, travaux votés, conformité des extensions, fonds de réserve et statut du séjour du vendeur. Les services de domaine sécurité, club, golf, plage, navette doivent être chiffrés, car ils peuvent améliorer l’usage tout en réduisant le rendement net.
Critères de sélection
Comparer prix sur coût total, qualité du promoteur, densité, gouvernance, charges, droit de louer, accessibilité, maturité du domaine et offre concurrente à la revente. Un certificat PDS rend l’achat juridiquement accessible ; il ne garantit ni valeur, ni rendement, ni qualité constructive.
Questions fréquentes
Tous les PDS donnent-ils le séjour ?
Seulement si l’achat admissible atteint le seuil de USD 375 000 et si le dossier est approuvé.
Peut-on acheter sous le seuil ?
Oui dans certains projets, sans bénéfice automatique de séjour.
Peut-on louer ?
Généralement sous réserve du règlement et des règles d’exploitation.
Les charges sont-elles plafonnées ?
Elles suivent les documents du domaine ; il faut analyser budget et votes.
Le PDS garantit-il la qualité ?
Non. Il garantit un cadre d’éligibilité, pas la construction ni le rendement.
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Sources
Government of Mauritius EDB (Property Development Scheme) Regulations 2015, consolidated
Economic Development Board Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS regulations (13 Dec. 2024)
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
Government of Mauritius Land (Duties and Taxes) Act, consolidated version
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