Un cadre général pour arbitrer résidence, investissement, fiscalité, change et liquidité.
L’essentiel en 30 secondes
Marché scindé entre biens locaux et voies accessibles aux étrangers.
RPPI +25,8 % à juin 2025.
Tourisme : 1,436 million d’arrivées en 2025.
Coût d’entrée de 10 % pour de nombreuses acquisitions non-citoyennes depuis juillet 2026.
Commencer par l’objectif
Acheter pour vivre, pour obtenir un séjour, pour louer ou pour diversifier ne mène pas au même bien. Une résidence principale privilégie trajet, santé et école ; un locatif exige comparables et gestion ; un IHS dépend de l’opérateur ; une stratégie de séjour exige seuil et conservation. Mélanger ces objectifs produit souvent un achat trop cher et peu liquide.
Comprendre le marché accessible
Un non-citoyen achète principalement sous PDS, Smart City, IHS, ancien IRS/RES ou G+2. Le G+2 commence à MUR 6 millions ; le seuil de USD 375 000 peut ouvrir le séjour dans plusieurs cadres. Avant toute visite émotionnelle, filtrer juridiquement l’inventaire évite de négocier un bien impossible à acquérir.
Les cinq décisions avant toute visite
Définir usage, statut juridique, budget total, zone et sortie. Ces filtres réduisent le stock avant l’émotion. Ajoutez seuils non négociables : trajet, nombre de chambres, vue, plage, golf, location ou résidence.
Neuf, revente ou construction
Le neuf offre garanties et paiement phasé mais risque promoteur et délai. La revente offre réalité visible et historique de charges mais travaux possibles. Le terrain et la construction donnent du contrôle mais sont plus restreints pour un non-citoyen et demandent permis, budget et maîtrise d’œuvre.
Choisir une région
Nord : services et profondeur. Ouest : nature, écoles et premium. Centre : travail, santé et longue durée. Est/Sud : faible densité, resorts et nature. Rodrigues suit un cadre et un marché distincts. Le bon choix part du quotidien, pas de la carte postale.
Plan d’action en dix étapes
Objectif ; budget total ; éligibilité ; financement ; shortlist ; visites ; comparables ; notaire et inspection ; contrat conditionnel ; fonds et acte. Après signature : assurance, gestion, fiscalité et dossier de revente.
Pourquoi MYKEYS
La valeur de l’agence ne réside pas seulement dans l’accès aux annonces : elle consiste à filtrer le cadre légal, documenter les comparables, coordonner promoteur, banque et notaire, puis révéler les coûts et risques avant la réservation.
Coût total et fiscalité
Le prix doit être augmenté du droit d’enregistrement 10 % depuis juillet 2026 pour les acquisitions étrangères visées du notaire, de la banque, du change, des travaux et de la réserve. Les revenus locatifs sont imposables selon le profil ; l’absence de taxe générale sur les plus-values n’efface pas les taxes et droits de transfert. Une analyse bilatérale est indispensable.
Risque de prix et de devise
La hausse de 25,8 % de l’indice officiel à juin 2025 confirme la vigueur mais aussi le risque de payer au sommet d’une phase. Pour un acheteur en EUR, USD ou GBP, le rendement dépend aussi de la roupie à l’achat, pendant les loyers et à la revente. Il faut tester une baisse du prix en devise même si le prix MUR reste stable.
La règle de décision
Acheter seulement si le bien reste acceptable avec une revente lente, un loyer inférieur de 15 %, des charges supérieures de 20 % et un mouvement de change défavorable. Si le projet ne tient que grâce à une hausse future ou à une occupation parfaite, ce n’est pas une marge de sécurité. MYKEYS peut ensuite transformer ce cadre en shortlist documentée avec comparables et contrôles.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter à Maurice ?
Oui uniquement par les voies autorisées et avec les approbations requises.
Quel budget minimum ?
Il dépend du cadre : G+2 à partir de MUR 6 M ; séjour immobilier à USD 375 000 pour un achat admissible.
Quelle région choisir ?
Selon quotidien, école, travail, climat, location et budget.
Faut-il acheter neuf ?
Pas toujours. Comparez garanties et risque délai au coût et à l’état d’une revente.
Quel est le premier document à demander ?
La preuve écrite de l’éligibilité du bien et du statut du projet, avant tout dépôt.
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Sources
Government of Mauritius Non-Citizens (Property Restriction) Act, consolidated version
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Economic Development Board Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS regulations (13 Dec. 2024)
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
Government of Mauritius Land (Duties and Taxes) Act, consolidated version
Mauritius Revenue Authority individual income-tax rates and filing
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