Une comparaison par objectif habiter, louer, séjourner ou investir dans l’hôtellerie.
L’essentiel en 30 secondes
PDS et Smart City : cadres de développement certifiés.
G+2 : voie légale pour appartements à partir de MUR 6 M.
IHS : unité hôtelière avec leaseback.
IRS/RES : anciens schémas toujours actifs à la revente.
Les anciens schémas
IRS et RES ont précédé le PDS. Ils ne servent plus de cadre principal à de nouveaux projets, mais leurs biens conservent leur statut et se revendent. L’IRS désignait de grands resorts, souvent golfiques ; le RES des développements plus petits. Sur une revente, vérifiez le certificat d’origine, les règles du domaine, les charges et la transférabilité.
Les cadres actuels
Le PDS est la voie résidentielle dédiée la plus connue. La Smart City ajoute une logique urbaine mixte. L’IHS est un investissement hôtelier avec leaseback et 45 jours d’usage au maximum. Le G+2 ouvre certains immeubles d’appartements à partir de MUR 6 millions. Les régimes ne sont pas des labels de qualité : ils déterminent surtout l’éligibilité, l’usage et le processus.
Comparaison opérationnelle
PDS : résidence et services de domaine. Smart City : environnement mixte et phasé. G+2 : appartement hors schéma, copropriété centrale. IHS : hôtel et gestion imposée. IRS/RES : domaine mature mais documents historiques. Comparez contrôle, charges, location et revente.
Devise et financement
La règle 85/15 vise IRS/RES/IHS/PDS/Smart City pour les nouvelles acquisitions concernées, pas le G+2 selon la FAQ EDB. Au-delà de USD 750 000 sous les schémas visés, les premiers USD 750 000 doivent provenir de l’étranger avant financement local du solde.
Séjour
Le seuil de USD 375 000 est transversal pour plusieurs achats résidentiels admissibles, mais ne transforme pas un bien non admissible. Vérifiez bénéficiaires, durée liée à la propriété, emploi et conséquences de revente.
Scorecard
Attribuez une note à l’usage personnel, liberté de location, services, charges, résidence, financement, risque promoteur/opérateur et revente. Pondérez selon votre objectif ; une matrice évite de choisir uniquement sur le prix ou le permis.
Choisir par objectif
Pour une résidence principale avec services, comparer PDS et Smart City. Pour un appartement plus urbain ou un budget inférieur, examiner G+2. Pour une exposition hôtelière déléguée, étudier IHS. Pour une adresse de resort établie, regarder les reventes IRS/RES. Si le séjour est prioritaire, viser un actif admissible d’au moins USD 375 000 et confirmer le dossier avant achat.
Règles communes importantes
Les acquisitions sous IRS/RES/IHS/PDS/Smart City suivent la règle de paiement d’au moins 85 % en roupies après transfert depuis l’étranger. Depuis le 1er juillet 2026, de nombreuses acquisitions de non-citoyens sous schéma et G+2 supportent 10 % de droit d’enregistrement. Le coût total et la liquidité comptent davantage que le nom du cadre.
Matrice de décision
Comparer : contrôle de l’usage, niveau de services, charges, droit de louer, résidence, ticket minimal, financement, devise, profondeur de revente et risques opérateur/promoteur. Le bon cadre est celui qui résiste au scénario de vie réel de l’acheteur, pas celui dont le marketing est le plus séduisant.
Questions fréquentes
Quel cadre est le moins cher ?
Le G+2 possède le seuil d’entrée légal le plus bas parmi les voies comparées, mais coût et qualité varient.
Quel cadre offre le plus de liberté ?
Souvent le G+2 ou le résidentiel classique autorisé, sous réserve de copropriété ; l’IHS est le plus encadré.
PDS et Smart City sont-ils identiques ?
Non. Le PDS est résidentiel ; la Smart City s’inscrit dans un ensemble mixte.
IRS et RES sont-ils encore achetables ?
Oui à la revente pour des biens conservant leur statut.
Comment choisir ?
Par objectif, coût total, usage, séjour, risque et stratégie de sortie.
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Sources
Government of Mauritius Non-Citizens (Property Restriction) Act, consolidated version
Government of Mauritius EDB (Property Development Scheme) Regulations 2015, consolidated
Government of Mauritius EDB (Smart City Scheme) Regulations 2015, consolidated
Government of Mauritius EDB (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015, consolidated
Economic Development Board Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS regulations (13 Dec. 2024)
Government of Mauritius Immigration Act 2022, consolidated version
Government of Mauritius Registration Duty Act, consolidated version
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