Rendement locatif à Maurice : calculer le net, pas le chiffre publicitaire

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Une méthode reproductible pour comparer location longue durée, saisonnier et IHS sans confondre loyer potentiel et rendement encaissé.

Équipe éditoriale MYKEYS

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Mis à jour

August 12, 2026

•

Publié

Une méthode reproductible pour comparer location longue durée, saisonnier et IHS sans confondre loyer potentiel et rendement encaissé.

L’essentiel en 30 secondes

1 436 250 arrivées touristiques en 2025 (+3,9 %).
Le rendement net doit être calculé sur le coût total, pas seulement le prix.
TDS 2025 : 7,5 % sur certains loyers versés à un résident, 10 % à un non-résident.
Les prix des portails sont des prix demandés, non des transactions.

Le bon calcul

Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le coût d’acquisition. Le rendement net retranche vacance, gestion, copropriété, assurance, entretien, renouvellement du mobilier, énergie payée par le propriétaire, fiscalité et frais de plateforme. Il faut rapporter ce résultat au coût total investi prix, droits, notaire, change et travaux et non au seul prix affiché.

Un exemple qui montre l’écart

Pour un bien acheté MUR 15 millions avec MUR 1,9 million de coûts et travaux, loué MUR 90 000 par mois pendant onze mois, le brut sur prix est de 6,6 %. Après MUR 300 000 de charges, entretien et gestion, le revenu d’exploitation tombe à MUR 690 000 : 4,1 % sur le coût total de MUR 16,9 millions, avant financement et impôt. Une hypothèse de vacance ou de travaux peut donc déplacer le résultat de plusieurs points.

Longue durée, saisonnier ou IHS

La longue durée offre une occupation plus prévisible, des rotations limitées et des coûts de gestion plus faibles. Le saisonnier peut générer davantage de chiffre d’affaires mais exige commercialisation, ménage, maintenance rapide et conformité d’exploitation. L’IHS délègue l’exploitation à l’hôtel, avec usage propriétaire plafonné et distribution contractuelle. Comparez les trois sur revenu net, temps de gestion, volatilité et liquidité de revente.

Construire un vrai compte d’exploitation

Partez de douze mois et non d’un loyer mensuel multiplié mécaniquement par douze. Déduisez vacance, impayés, commission, syndic, assurance, entretien courant, provision gros travaux, mobilier, abonnements, ménage, plateformes et fiscalité. Séparez les charges récupérables du propriétaire. Pour un bien financé, calculez ensuite le cash-flow après intérêts et capital, sans confondre remboursement de capital et dépense fiscale.

Données à demander avant d’acheter

Demandez vingt-quatre mois de loyers réellement encaissés, taux d’occupation, relevés de plateformes, factures de gestion, charges de copropriété, travaux et taxe payée. Pour un bien neuf, utilisez au moins cinq comparables signés ou documentés, pas les projections du promoteur seules. Identifiez la saisonnalité par mois et la clientèle : touristes, expatriés, entreprises, étudiants ou retraités.

Scénarios et seuil de rentabilité

Le scénario prudent baisse le loyer ou le prix moyen de 15 %, augmente les charges de 20 % et ajoute un mois de vacance. Calculez le taux d’occupation minimal nécessaire pour couvrir les coûts et la dette. Si l’investissement devient négatif avec une variation modérée, la marge de sécurité est insuffisante, même si le rendement brut paraît supérieur au marché.

Marché : utiliser les bons repères

Statistics Mauritius a compté 1 436 250 arrivées touristiques en 2025, soit +3,9 % sur un an, puis +6,8 % au premier trimestre 2026. Cela soutient la demande touristique mais ne garantit pas l’occupation d’un logement particulier. Les portails donnent des prix d’annonce, non des ventes : en août 2026, PropertyCloud affichait à Grand Baie un prix demandé moyen d’environ MUR 27,2 millions et un loyer demandé moyen proche de MUR 80 000 par mois, avec une dispersion considérable. Chaque projet doit donc être testé avec ses propres comparables.

Fiscalité et conformité

Depuis l’année fiscale 2025-2026, le revenu imposable d’un particulier relève de tranches à 0 %, 10 % et 20 %, et non d’un taux universel de 15 %. Une retenue à la source peut s’appliquer à certains loyers payés par une entité : 7,5 % pour un bénéficiaire résident et 10 % pour un non-résident selon le guide MRA 2025 ; elle constitue une avance, pas nécessairement l’impôt final. Il faut aussi vérifier les règles d’exploitation touristique, de copropriété et d’assurance.

Test de résistance

Modéliser au minimum trois scénarios : central, vacance élevée et travaux lourds. Pour le saisonnier, tester prix moyen, occupation, commission et ménage mois par mois. Pour l’IHS, lire la formule de distribution, les réserves de renouvellement et le droit d’usage. Ne jamais présenter une performance projetée comme garantie sans engagement bancaire ou contractuel clair.

Questions fréquentes

Quel rendement viser à Maurice ?

Il n’existe pas de taux fiable pour toute l’île. Le bon objectif dépend du quartier, du produit, de la stratégie et surtout du rendement net après tous les coûts.

Le saisonnier rapporte-t-il toujours plus ?

Non. Un chiffre d’affaires supérieur peut être absorbé par vacance, commissions, ménage, énergie, mobilier et gestion.

Les loyers résidentiels supportent-ils la TVA ?

La location résidentielle bénéficie généralement d’un traitement distinct, mais la courte durée et les services peuvent changer l’analyse ; confirmez avec un fiscaliste.